Denkmalschutz
Der Denkmalschutz schützt historische oder kulturell bedeutsame Immobilien vor Veränderungen oder Abriss und bietet Investoren steuerliche Vorteile. In Deutschland werden denkmalgeschützte Objekte durch das Denkmalschutzgesetz geregelt, was Renovierungen vorschreibt, aber auch höhere Abschreibungssätze (bis 9 % in den ersten Jahren) ermöglicht. Investoren können durch Sanierungen Förderungen erhalten, z. B. von der KfW, und die Immobilie als Anlageimmobilie vermieten. Der Denkmalschutz erhöht den Wert durch Einzigartigkeit, birgt aber Risiken wie höhere Baukosten und Einschränkungen bei Modernisierungen. Eine Due Diligence ist essenziell, um rechtliche Hürden zu prüfen. Für langfristige Investoren ist Denkmalschutz eine attraktive Option, da er stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungen verspricht, solange die Erhaltungspflichten eingehalten werden.
Disagio
Das Disagio ist der Rabatt, den eine Bank bei der Auszahlung eines Darlehens gewährt, indem sie weniger als den vollen Kreditbetrag auszahlt. Bei Immobilienfinanzierungen wird das Disagio oft bei Annuitätendarlehen eingesetzt, um die effektiven Zinskosten zu senken. Der Investor erhält z. B. bei einem 100.000 €-Kredit nur 98.000 €, zahlt aber den vollen Betrag zurück. Dies erhöht die effektive Rendite, da das eingesparte Kapital angelegt werden kann. Allerdings steigt der effektive Jahreszins dadurch. Investoren sollten das Disagio in der Finanzierungsplanung berücksichtigen, da es die Cash Flow verbessert, aber die Tilgungsbelastung nicht mindert. Es ist besonders nützlich bei kurzen Zinsbindungen oder wenn Eigenkapital knapp ist. Eine genaue Kalkulation ist ratsam, um die Gesamtkosten der Immobilieninvestition zu optimieren.
Due Diligence
Due Diligence ist die umfassende Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf, um Risiken zu identifizieren und den Wert zu bewerten. Für Investoren umfasst sie rechtliche, technische und wirtschaftliche Aspekte, wie Grundbuchprüfung, Baugenehmigungen, Mietverträge, Sanierungsbedarf und Marktlage. In Deutschland ist sie essenziell, um versteckte Kosten wie Denkmalschutz oder Umweltbelastungen aufzudecken. Eine gründliche Due Diligence reduziert das Risiko von Fehlinvestitionen und hilft, den Verkehrswert korrekt einzuschätzen. Professionelle Gutachter oder Anwälte werden oft hinzugezogen, was Kosten verursacht, aber die Rendite schützt. Investoren sollten eine Checkliste nutzen, inklusive Exposé-Analyse und Flurkartenprüfung. Due Diligence ist der Grundstein für erfolgreiche Immobilieninvestitionen, da sie Transparenz schafft und fundierte Entscheidungen ermöglicht.