Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung, die erforderlich ist, um Bauprojekte wie den Neubau oder die Sanierung von Immobilien durchzuführen. Für Investoren ist sie entscheidend, da sie die rechtliche Grundlage für Bauvorhaben bildet. Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt und prüft, ob das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften, dem Bebauungsplan und anderen gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ohne Baugenehmigung drohen Bußgelder oder der Abriss. Investoren sollten vor dem Kauf einer Immobilie prüfen, ob alle baulichen Änderungen genehmigt sind, da illegale Bauten den Wert mindern können. Der Prozess kann zeitaufwendig sein, weshalb eine frühzeitige Planung essenziell ist, besonders bei Projekten mit hohem Investitionsvolumen.
Baukosten
Baukosten umfassen alle Kosten, die beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie anfallen, einschließlich Material, Arbeitskosten, Planung und Nebenkosten (z. B. Genehmigungsgebühren). Für Immobilien-Investoren sind Baukosten ein zentraler Faktor, da sie die Rentabilität eines Projekts beeinflussen. Sie werden in Rohbaukosten (z. B. Mauerwerk) und Ausbaukosten (z. B. Innenausbau) unterteilt. Investoren sollten die Baukosten genau kalkulieren, um Budgetüberschreitungen zu vermeiden. Förderprogramme wie die KfW können helfen, Kosten zu senken, etwa durch Zuschüsse für energetische Sanierungen. Eine präzise Kostenkontrolle und ein Vergleich von Angeboten sind entscheidend, um die Rendite zu sichern. Baukosten können auch steuerlich abgesetzt werden, was die Investition attraktiver macht.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher städtebaulicher Plan, der die Nutzung und Bebauung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet regelt. Für Immobilien-Investoren ist er essenziell, da er vorgibt, welche Art von Gebäuden (z. B. Wohn- oder Gewerbeimmobilien), Bauhöhen, Flächenanteile oder Abstände erlaubt sind. Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde erstellt und beeinflusst den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie. Vor einer Investition sollte der Plan geprüft werden, um sicherzustellen, dass das geplante Bauvorhaben oder die Nutzung möglich ist. Abweichungen sind oft nur mit Sondergenehmigungen realisierbar. Ein klarer Bebauungsplan erhöht die Planungssicherheit, während Einschränkungen die Flexibilität oder Rendite begrenzen können.
Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der maximale Kreditbetrag, den eine Bank für eine Immobilienfinanzierung gewährt, basierend auf dem Beleihungswert der Immobilie. Dieser Wert wird von der Bank unabhängig vom Kaufpreis ermittelt, oft durch ein Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Typischerweise liegt die Beleihungsgrenze bei 80–100 % des Beleihungswerts, abhängig von der Bonität des Investors und der Immobilienart. Für Investoren ist die Beleihungsgrenze wichtig, da sie den Eigenkapitalbedarf bestimmt. Ein niedriger Beleihungswert kann höhere Eigenkapitalanforderungen bedeuten, was die Rendite beeinflusst. Investoren sollten die Beleihungsgrenze vorab klären, um die Finanzierung zu planen und die Rentabilität der Investition zu sichern.
Betriebskosten
Betriebskosten sind regelmäßig anfallende Kosten für den Betrieb einer Immobilie, die oft auf Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Versicherungen oder Grundsteuer. Für Immobilien-Investoren sind Betriebskosten wichtig, da sie die Nettomieteinnahmen und damit die Rendite beeinflussen. In der Betriebskostenabrechnung müssen Investoren sicherstellen, dass nur umlagefähige Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung an die Mieter weitergegeben werden. Eine genaue Kalkulation und transparente Abrechnung sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden. Zudem können steigende Betriebskosten, z. B. durch höhere Energiepreise, die Attraktivität einer Immobilie für Mieter mindern. Investoren sollten daher effiziente Maßnahmen wie energetische Sanierungen in Betracht ziehen.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Grund und Boden in einer bestimmten Lage, ermittelt von Gutachterausschüssen. Er dient als Orientierung für Immobilien-Investoren bei der Bewertung von Grundstücken und ist besonders bei der Finanzierung oder im Sachwertverfahren relevant. Bodenrichtwerte variieren stark je nach Region, Lage und Nutzung (z. B. Wohn- oder Gewerbegebiet). Investoren nutzen sie, um den Wert einer Immobilie oder die Rentabilität eines Bauvorhabens zu prüfen. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig aktualisiert und ist öffentlich einsehbar, z. B. über Bodenrichtwertkarten. Für Investitionen ist er wichtig, da der Bodenanteil nicht abgeschrieben werden kann, was die steuerliche Planung beeinflusst.
Bruttomietzins
Der Bruttomietzins ist die gesamte Miete, die ein Mieter zahlt, einschließlich Kaltmiete und Betriebskosten (z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr). Für Immobilien-Investoren ist der Bruttomietzins ein wichtiger Indikator für die Gesamteinnahmen einer Anlageimmobilie. Er unterscheidet sich von der Nettokaltmiete, die nur die Grundmiete ohne Nebenkosten umfasst. Investoren sollten den Bruttomietzins bei der Renditeberechnung berücksichtigen, da er die tatsächlichen Einnahmen widerspiegelt. Allerdings sind nur bestimmte Betriebskosten umlagefähig, was in der Betriebskostenverordnung geregelt ist. Ein hoher Bruttomietzins kann die Attraktivität einer Immobilie steigern, birgt aber auch das Risiko, dass Mieter bei steigenden Nebenkosten abspringen. Eine transparente Abrechnung ist daher entscheidend.